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TOGLIAMO IL VELO e scopriamo i veri meccanismi delle agenzie immobiliari

Pubblicato il 26 Febbraio 2021

GRAZIE per aver deciso di leggere questo articolo.

Io sono Alessandro Bianchi fondatore di SOQQUADRO un NUOVO MODELLO DI AGENZIA IMMOBILIARE che nasce per rivoluzionare il mercato garantendo a venditori e acquirenti un percorso sicuro e trasparente e adottando una politica provvigionale che avvicina le parti e rende la negoziazione più semplice.

Al termine dell’articolo, se vorrai, potrai leggere alcuni cenni al mio percorso professionale e comprendere che le mie riflessioni nascono da un percorso lungo 27 anni trascorsi nei più importanti gruppi immobiliari nazionali e internazionali.

Desidero iniziare con un semplice calcolo matematico.

Se ipotizziamo un appartamento compravenduto a € 300.000, l’intervento di una agenzia che pretende la provvigione del 3 % da entrambe le parti, produce costi aggiuntivi per € 18.000 + iva (€ 9.000 +iva per il venditore e € 9.000 + iva per l’acquirente).

Risulta evidente che, spesso, l’agente immobiliare anziché svolgere una funzione di reale facilitatore della compravendita, diventa un elemento che produce un forte aggravio dei costi, allontanando le parti e rendendo più difficile l’accordo.

Noi di SOQQUADRO abbiamo deciso di portare in Italia la modalità operativa degli agenti immobiliari inglesi che operano garantendo un servizio di alta qualità e trasparenza con un compenso del venditore del 2% e una provvigione zero per l’acquirente (in Inghilterra oltre il 94% degli acquirenti si avvale per l’acquisto di una agenzia immobiliare).

A fronte di un approccio così trasparente, professionale e conveniente, i nostri colleghi/concorrenti cercano di difendere il loro orticello raccontando sciocche storielle, sostenendo che chi chiede zero vale zero ( puoi leggere chi siamo sul nostro sito  https://soqquadro.it/chi-siamo/), oppure raccontando all’acquirente che solo pagando a caro prezzo l’agente immobiliare potrà ottenere un servizio e una negoziazione svolta nell’interesse di chi compra.

Per questo motivo ho deciso di raccontarti come funziona davvero il meccanismo in modo che tu possa ragionare senza farti influenzare da sciocchi slogan.

Nell’attuale mercato immobiliare gli acquirenti cercano casa in modo autonomo sui principali portali (immobiliare.it, casa.it., idealista.it).

Una volta individuato l’immobile di loro interesse contattano l’agente immobiliare di riferimento e, di norma, possono trovare due diverse figure: l’AGENTE IMMOBILIARE ESCLUSIVISTA e l’AGENTE IMMOBILIARE ACCOMPAGNATORE.

Analizziamo le due tipologie.

L’AGENTE IMMOBILIARE ESCLUSIVISTA.

L’agente immobiliare esclusivista è un agente al quale il venditore ha affidato in forma esclusiva la promozione del proprio immobile. In pratica il venditore ha rinunciato a poter vendere in modo autonomo oppure avvalendosi di altre agenzie.

Per ottenere l’incarico esclusivo l’agente ha presentato il suo piano di marketing e ha garantito al venditore che utilizzerà tutta la sua capacità di negoziazione per vendere l’immobile al miglior prezzo (il prezzo più alto possibile).

Dunque, quando l’acquirente entra in contatto con l’agente esclusivista entra, di fatto, in contatto con un agente scelto dal venditore con il quale ha firmato un contratto concordando il prezzo da ottenere, le modalità di pagamento e tutte le altre condizioni essenziali. 

La domanda è semplice, come del resto la risposta: questo agente scelto in via esclusiva dal venditore, in trattativa farà gli interessi dell’acquirente?

Infine la considerazione più amara.

L’acquirente sarà comunque costretto a pagare questo agente che lui non ha scelto e, tra l’altro, l’agente avendo l’esclusiva dell’immobile, imporrà una provvigione elevata.

L’AGENTE IMMOBILIARE ACCOMPAGNATORE.

Il cliente acquirente individua un immobile di suo interesse sui portali, contatta l’agente di riferimento e scopre che quest’ultimo fa parte della categoria degli agenti accompagnatori.

 Questo agente non appena avrà compreso (in modo molto superficiale) che cosa cerca l’acquirente inizierà ad inviare numerose proposte di immobili di altre agenzie proponendosi per accompagnare l’acquirente in visita.

Di norma gli immobili proposti non corrispondono alle esigenze del cliente anche perché spesso l’agente accompagnatore non conosce gli immobili che propone.

 In realtà l’agente immobiliare accompagnatore cerca velocemente di inviare al cliente le proposte di altre agenzie per evitare che il cliente acquirente possa trovarle in modo autonomo sui portali ed entrare in contatto con l’agenzia che effettivamente conosce l’immobile e si relaziona direttamente con la proprietà.

Alcuni agenti addirittura propongono e pubblicizzano immobili di altre agenzie, senza avere alcuna autorizzazione del venditore e addiritura, per intercettare l’acquirente, abbassano a insaputa anche del collega, il prezzo di richiesta.

Nel caso in cui l’acquirente desideri acquistare uno degli immobili visitati con l’agente immobiliare accompagnatore quest’ultimo predisporrà una proposta d’acquisto per un immobile per il quale non ha nessuna notizia diretta e nessuna documentazione (forse, i più professionali  chiederanno al collega di condividere la documentazione).

 Una volta raccolta la proposta l’agente immobiliare accompagnatore la consegnerà al collega titolare dell’incarico (che è l’unico che ha il contatto con la proprietà).

Sarà dunque il collega e non l’agente accompagnatore a discutere con la proprietà e a negoziare.

Inoltre il collega titolare dell’incarico considererà la proposta come una proposta di serie B perché il cliente acquirente non è suo e dunque, ogni volta che sarà possibile, favorirà un cliente diretto (che gli riconoscerà la provvigione) e non il cliente arrivato grazie al collega agente immobiliare accompagnatore.

Comunque, in caso di conclusione dell’affare l’acquirente dovrà riconoscere all’agente immobiliare accompagnatore una provvigione di migliaia di euro. Un compenso costosissimo versato ad un agente che non è neppure andato a parlare con il cliente venditore. Anzi nella maggior parte dei casi non lo conosce proprio.

La BUONA NOTIZIA è che finalmente i clienti acquirenti hanno una straordinaria alternativa.

Oggi chi desidera comprare casa può scegliere la RIVOLUZIONARIA FORMULA SOQQUADRO.

 Con SOQQUADRO acquirente e venditore, sin dall’inizio della negoziazione, sanno che il compenso da corrispondere all’agente immobiliare sarà pari al 2% del prezzo di vendita e verrà versato solo dal venditore (come avviene in Inghilterra, Francia, Olanda, Danimarca, Stati Uniti e Canada per citare alcuni esempi).

L’acquirente al momento dell’acquisto oltre al costo della casa deve sostenere molteplici spese (notaio, imposte, tecnico, mutuo etc.).

È dunque ragionevole porre le spese di commercializzazione e mediazione a carico di chi vende.

Ovviamente è importante che tali spese siano equilibrate e contenute altrimenti il venditore sarebbe portato ad aumentare le sue pretese nei confronti dell’acquirente.

Una riflessione importante: in realtà un acquirente che si relaziona con un agente immobiliare tradizionale (che pretende il compenso da entrambe le parti), paga due volte una costosa provvigione.

Provo a spiegarmi meglio.

Ipotizziamo un acquirente che compra casa con un agente esclusivista che ha pattuito un compenso del 3 o addirittura 4% con il venditore. Il venditore avrà fatto i suoi conti e calcolato il prezzo che intende accettare al netto della provvigione che dovrà al suo agente esclusivista. Quindi l’acquirente di fatto verserà una doppia provvigione: quella che l’agente pretende da lui e quella che il venditore dovrà versare all’agente e che quindi caricherà sul prezzo di chiusura.

Con SOQQUADRO tutto questo costosissimo meccanismo viene eliminato alla radice.

SOQQUADRO propone tutti i migliori immobili presenti sul mercato senza rappresentare in forma esclusiva il venditore che rimane libero di vendere l’immobile autonomamente o con altre agenzie. In questo modo SOQQUADRO garantisce la trasparenza del prezzo richiesto ed elimina i classici giochetti che possono essere fatti dagli agenti esclusivisti.

La negoziazione è più semplice e piacevole.

Il ruolo di SOQQUADRO è quello di reale facilitatore: l’acquirente propone il suo prezzo e l’agente SOQQUADRO sottopone la proposta al venditore. In caso di accordo l’agente verrà ricompensato con il 2% del prezzo pattuito e la cifra sarà versata dal venditore.

Tutto è chiaro e trasparente.

Nell’interesse di entrambe le parti SOQQUADRO mette in campo 27 anni di esperienza per garantire un percorso sicuro sino al rogito: analisi della documentazione, verifiche, visure, redazione di contrattualistica certificata. Tutto viene svolto al più alto livello di professionalità e i clienti vengono seguiti con grande professionalità e puntualità sino al rogito.

PER COMPRARE CASA OGGI HAI TRE OPZIONI:

1.           Affidarti all’agente esclusivista scelto dal venditore

2.           Affidarti ad un agente accompagnatore

3.           Scegliere la trasparenza, la professionalità e la convenienza della RIVOLUZIONE IMMOBILIARE

SOQQUADRO. Tutta un’altra storia.

Brevi cenni sul percorso professionale dell’autore dell’articolo

Alessandro Bianchi, sociologo con specializzazione in sociologia delle organizzazioni e del lavoro, ha perfezionato gli studi universitari conseguendo presso l’Università di Pisa il Master post laurea in Economia e Management e il Master post laurea in Giurista d’Impresa.

E’ membro senior professional Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors, la più importante

associazione mondiale di professionisti dell’immobiliare – www.rics.org) e Socio ordinario

Agidi – Associazione Italiana dei Giuristi di Diritto Immobiliare.

Agente immobiliare dal 1993, è stato titolare di numerose agenzie e ha ricoperto ruoli direzionali all’interno di importanti società immobiliari nazionali e internazionali.

Per fondare Soqquadro ha dato le dimissioni dal ruolo di Amministratore delegato della divisione Corporate Italia del gruppo RE/MAX.

È stato formatore nazionale per due network in franchising leader del settore (Gabetti e RE/MAX) insegnando materie specialistiche a migliaia di agenti immobiliari per oltre 20 anni.

Esperto di negoziazione e valutazione immobiliare ha una profonda conoscenza del settore

degli immobili non residenziali e del segmento dei distressed assets.

Contatti diretti

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cell. 366 4690240

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