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Una fotografia del mercato immobiliare residenziale nella provincia e nella città di Pisa

Pubblicato il 11 Dicembre 2020

Il territorio

La provincia di Pisa è attualmente costituita da 37 comuni suddivisi in 7 macroaree.

La macroarea Capoluogo coincide con il perimetro del comune di Pisa mentre l’Area Pisana è costituita dai comuni che circondano il Capoluogo.

A seguire troviamo la Valdera, insieme di comuni nella pianura del fiume Era.

Il Comprensorio del cuoio è il distretto industriale conciario della Toscana che da Pisa si estende verso la provincia di Firenze.

Le Colline Pisane e la Val di Cecina Ovest rappresentano la parte di territorio prevalentemente collinare posizionato a ridosso della provincia di Livorno.

Infine, la Val di Cecina Est si estende lungo il corso del fiume Cecina nel la parte meridionale della provincia di Pisa.

Nel 2019 nell’intera provincia si sono registrate 4.919 compravendite immobiliari residenziali.

La Valdera, con il 30,5%, risulta essere la macroarea con i più alti volumi delle compravendite della provincia, seguita dal capoluogo (26,0%) e dall’Area Pisana (23,1%).

Ecco il numero delle compravendite nel dettaglio: Area Pisana 1.134,Colline Pisane 129, Comprensorio del cuoio 558, Val di Cecina Est 195, Val di Cecina Ovest 125, Valdera 1.501,  Pisa Comune 1.277. Totale Pisa Provincia 4.919.

La quotazione media della provincia risulta pari a 1.493 €/mq. In valore assoluto, le quotazioni più alte sono quelle di Pisa Capoluogo con 1.927 €/mq mentre quelle più basse si registrano nelle Colline Pisane (1.195 €/mq).

Ecco le quotazioni medie nel dettaglio: Area Pisana 1.511€/mq, Colline Pisane 1.195 €/mq, Comprensorio del cuoio 1.313 €/mq, Val di Cecina Est 1.222 €/mq, Val di Cecina Ovest 1.516 €/mq, Valdera 1.269 €/mq,  Pisa Comune 1.927 €/mq, Pisa Provincia 1.493 €/mq.

Per quanto concerne Pisa città le quotazioni più alte sono quelle della zona Lungarni pari a 2.533 €/m2 mentre quelle più basse si registrano nella zona industriale e artigianale con 1.583 €/m2.

Vediamo nel dettaglio le quotazioni €/mq in Pisa città:

  • centro storico nord – quartieri s.francesco, s.ta maria, 2.167 €/mq
  • lungarni mediceo, pacinotti, galilei, gambacorti, buozzi,simonelli, sonnino 2.533 €/mq
  • centro storico sud – quartieri s.martino, s.antonio 2.158 €/mq
  • zone: congressi, don bosco, pratale, stadio, ingegneria, porta nuova 1.883 €/mq
  • zone p.ta a mare, s. giusto, s.marco, p.ta fiorentina, s. ermete, stazione 1.692 €/mq
  • zona i passi, gagno 1.642 €/mq
  • zone cisanello, pisanova, s.cataldo  1.775 €/mq
  • zone piagge, s. michele 2.125 €/mq
  • zona porta a lucca 2.083 €/mq
  • zona barbaricina 1.908 €/mq
  • zona ospedaletto e montacchiello 1.583 €/mq
  • frazioni: marina di pisa, tirrenia, calambrone 2.167 €/mq
  • frazioni: putignano, riglione, oratoio 1.683 €/mq
  • frazioni: la vettola, s. piero 1.683 €/mq
  • frazioni: s.rossore, coltano, tombolo, le rene 1.775 €/mq

Risulta certamente interessante analizzare quante compravendite sono state realizzate nei singoli quartieri e nelle singole zone della città di Pisa e la percentuale rispetto al numero totale di compravendite realizzate nel comune (Totale 1277)

  • centro storico nord – quartieri s.francesco, s.ta maria, 84 compravendite (6,57%)
  • lungarni mediceo, pacinotti, galilei, gambacorti, buozzi,simonelli, sonnino, 13 compravendite ( 1,01%)
  • centro storico sud – quartieri s.martino, s.antonio, 86 compravendite (6,73%)
  • zone: congressi, don bosco, pratale, stadio, ingegneria, porta nuova, 146 compravendite (11,43%)
  • zone p.ta a mare, s. giusto, s.marco, p.ta fiorentina, s. ermete, stazione, 234 compravendite ( 18,32%)
  • zona i passi, gagno, 22 compravendite ( 1,72%)
  • zone cisanello, pisanova, s.cataldo, 218 compravendite ( 17,07%)
  • zone piagge, s. michele 24 compravendite ( 1,87%)
  • zona porta a lucca, 64 compravendite ( 5,01%)
  • zona barbaricina, 54 compravendite ( 4,22%)
  • zona ospedaletto e montacchiello, 9 compravendite ( 0,7%)
  • frazioni: marina di pisa, tirrenia, calambrone, 201 compravendite ( 15,74%)
  • frazioni: putignano, riglione, oratoio, 82 compravendite ( 6,42%)
  • frazioni: la vettola, s. piero, 28 compravendite ( 2,19%)
  • frazioni: s.rossore, coltano, tombolo, le rene, 8 compravendite ( 0,62%)

Infine una veloce analisi della classe dimensionale delle abitazioni compravendute nel comune di Pisa: il 12,9% ha una superficie inferiore a 50mq, il 28,5% compresa tra 50 e 85 mq, il 28,6% compresa tra 85 e 115 mq, il 15,8% compresa tra 115 e 145 mq e il 13,9% ha una superficie superiore a 145 mq.

Chiudiamo questa fotografia con alcuni cenni alle caratteristiche degli edifici della città di Pisa.

Sono presenti a Pisa complessivamente 13852 edifici, dei quali solo 13692 utilizzati. Di questi ultimi 11050 sono adibiti a edilizia residenziale, 2642 sono invece destinati a uso produttivo, commerciale o altro. Dei 11050 edifici adibiti a edilizia residenziale 8694 edifici sono stati costruiti in muratura portante, 2218 in cemento armato e 138 utilizzando altri materiali, quali acciaio, legno o altro.

Degli edifici costruiti a scopo residenziale 930 sono in ottimo stato, 9485 sono in buono stato, 588 sono in uno stato mediocre e 47 in uno stato pessimo.

Concludiamo questo studio evidenziando alcuni dati che forniscono ulteriori informazioni utili sul mercato immobiliare della città di Pisa

Gli edifici a Pisa per data di costruzione

2164 edifici sono statti costruiti prima del 1919, 1960 edifici nel periodo 1919 -1945, 3177 edifici tra il 1946 e il 1960, 1795 edifici tra il 1961 e il 1970, 970 edifici tra 1971 e il 1980, 470 edifici tra il 1981 e il 1990, 194 edifici tra il 1991 e il 2000, 182 edifici tra il 2001 e il 2005, 138 edifici tra il 2005 e il 2010.

Gli edifici a Pisa per numero di piani

Gli 11.050 edifici residenziali utilizzati sono così suddivisi: 585 edifici hanno un solo piano, 6443 due piani, 2126 tre piani, 1896 quattro o più piani.

Gli edifici per numero di unità

Sono composti da una sola unità immobiliare 4039 edifici, da 2 unità 2304 edifici, da tre a quattro unità 1802 edifici, da 5 a 8 unità 1789 unità, da 9 a 15 699 unità, da oltre sedici unità 417 edifici.

Dati elaborati dal centro studi SOQQUADRO.

Nota metodologica.

I dati derivano da fonti primarie rilevate dal Centro Studi SOQQUADRO, dall’elaborazione di dati estratti da pubblicazioni dell’Agenzia dell’Entrate e dal censimento Istat

Non sono ancora disponibili dati completi e attendibili relativi all’anno 2020.

I dati elaborati si riferiscono infatti al periodo gennaio/dicembre 2019.

Il Centro Studi SOQQUADRO elaborerà un raffronto tra 2019 e 2020 non appena possibile.

Lo studio sarà particolarmente interessante in quanto consentirà una prima valutazione dell’impatto sul mercato locale dell’emergenza sanitaria.

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